Acheter un bien sur la Costa Brava quand on est étranger : étape par étape

Mis à jour: octobre 2026 · REIMSS

Un étranger peut acheter un logement en Espagne dans les mêmes conditions qu’un Espagnol : il n’est pas nécessaire d’être résident ni d’avoir un titre de séjour. Il faut en revanche un numéro d’identification, un moyen de payer depuis l’Espagne et respecter un ordre précis. Ce guide le résume tel que nous le vivons chaque semaine à Blanes, Lloret de Mar et sur le reste de la Costa Brava sud.

1. D’abord, le NIE

Le NIE (numéro d’identité d’étranger) est indispensable pour signer l’achat chez le notaire et payer les impôts.

Il se demande en Espagne, dans un bureau des étrangers ou un commissariat de la Policía Nacional, sur rendez-vous avec le formulaire EX-15, ou au consulat d’Espagne de votre pays.
La taxe (modèle 790, code 012) est de 9,84 € selon l’arrêté en vigueur depuis juin 2025.
Si vous ne pouvez pas venir, un représentant muni d’une procuration notariée peut faire la démarche.

Demandez-le dès que vous cherchez sérieusement : sans NIE, pas de signature.

2. Compte bancaire et financement

Un compte dans une banque espagnole facilite le paiement du prix, des impôts puis des charges (taxe foncière IBI, électricité, eau, copropriété). Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais en général une part plus faible du prix et avec davantage de justificatifs. Mieux vaut avoir la réponse de la banque avant de réserver.

3. Réservation et contrat d’arrhes

Une fois le prix convenu, on signe une réservation puis un contrat d’arrhes (contrato de arras) : il fixe le prix, la date limite de l’acte et un acompte. Avec les « arras penitenciales » habituelles, si l’acheteur renonce il perd l’acompte ; si c’est le vendeur, il le rembourse au double. Lisez-le traduit avant de signer.

4. Ce que l’on vérifie avant de signer

Extrait du registre foncier (nota simple) : qui est propriétaire et s’il existe des hypothèques, saisies ou autres charges.
IBI et charges de copropriété à jour.
Certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) et diagnostic énergétique.
Situation urbanistique : ce qui est construit doit correspondre à ce qui est autorisé.
Si la maison a une licence de location touristique, ses conditions et ce qu’elle devient au changement de propriétaire : la Catalogne applique des règles spécifiques dans de nombreuses communes du littoral.

5. Signature chez le notaire

L’achat se conclut par acte authentique (escritura) devant notaire, qui vérifie identités, charges et paiements. Le prix est payé à ce moment-là, généralement par chèque de banque ou virement. Si vous maîtrisez mal l’espagnol, venez avec un interprète. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, un mandataire peut signer avec procuration.

6. Impôts et inscription

Après la signature, on paie les impôts de l’achat (en Catalogne, l’ITP pour l’ancien, ou la TVA et l’AJD pour le neuf) et l’acte est inscrit à votre nom au registre foncier. Les chiffres sont dans notre guide des impôts et frais d’achat en Catalogne. Ensuite, les contrats d’eau, d’électricité et les factures passent à votre nom.

Deux précisions pour 2025–2026

Le « visa doré » lié à l’investissement immobilier n’existe plus : la loi organique 1/2025 l’a supprimé à compter du 3 avril 2025. Acheter un logement ne donne plus, à lui seul, droit à la résidence.
La taxe de 100 % pour les acheteurs hors UE annoncée par le gouvernement en janvier 2025 n’a pas été adoptée : en octobre 2026, elle n’est pas en vigueur.

Comment REIMSS vous accompagne

Nous vous accueillons en français, espagnol, anglais, allemand, russe, catalan et néerlandais. Nous organisons les visites, vous mettons en relation avec gestoría (cabinet administratif), avocat et notaire, et suivons l’opération jusqu’à l’inscription du bien à votre nom.

Sources

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Autres guides

Information générale, pas un conseil fiscal ou juridique individuel. Les chiffres peuvent évoluer : nous les révisons quand la loi change.