Покупка дома на Коста-Брава иностранцем: шаг за шагом

Обновлено: октябрь 2026 · REIMSS

Иностранец может купить жильё в Испании на тех же условиях, что и испанец: не нужно быть резидентом или иметь вид на жительство. Нужны идентификационный номер, возможность платить из Испании и правильный порядок действий. В этом гиде — тот порядок, который мы каждую неделю проходим с клиентами в Бланесе, Льорет-де-Мар и на всём юге Коста-Бравы.

1. Сначала — NIE

NIE (идентификационный номер иностранца) обязателен, чтобы подписать покупку у нотариуса и заплатить налоги.

• Его оформляют в Испании, в отделе по делам иностранцев или комиссариате Национальной полиции, по предварительной записи и с формой EX-15, либо в консульстве Испании в вашей стране.
• Пошлина (форма 790, код 012) — 9,84 € по приказу, действующему с июня 2025 года.
• Если вы не можете приехать, оформить NIE может представитель по нотариальной доверенности.

Оформляйте его, как только начинаете серьёзно искать: без NIE подписать сделку нельзя.

2. Банковский счёт и финансирование

Счёт в испанском банке упрощает оплату покупки, налогов и последующих счетов (налог на недвижимость IBI, свет, вода, взносы в сообщество). Испанские банки кредитуют нерезидентов, но обычно на меньшую долю цены и с бо́льшим пакетом документов. Разумно получить ответ банка до бронирования.

3. Бронь и договор задатка (arras)

Когда цена согласована, подписывают бронь, а затем договор задатка (contrato de arras): в нём цена, крайний срок подписания купчей и сумма задатка. При обычных «arras penitenciales», если покупатель отказывается, он теряет задаток; если отказывается продавец — возвращает его в двойном размере. Прочитайте договор в переводе до подписания.

4. Что проверяют до подписания

• Выписка из Реестра собственности (nota simple): кто владелец и есть ли ипотеки, аресты или другие обременения.
• Оплаченные IBI и взносы сообщества собственников.
• Справка о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) и энергетический сертификат.
• Градостроительный статус: построенное должно совпадать с узаконенным.
• Если у дома есть туристическая лицензия — на каких условиях и что с ней будет при смене владельца: в Каталонии во многих прибрежных муниципалитетах действуют особые правила.

5. Подписание у нотариуса

Покупка оформляется нотариальной купчей (escritura). Нотариус проверяет личности, обременения и платежи; цена оплачивается в этот момент, обычно банковским чеком или переводом. Если вы плохо говорите по-испански, можно прийти с переводчиком. Если вы не можете приехать, подписать может представитель по доверенности.

6. Налоги и регистрация

После подписания уплачиваются налоги на покупку (в Каталонии — ITP при покупке вторичного жилья или НДС плюс AJD при покупке новостройки), а купчая регистрируется в Реестре собственности на ваше имя. Цифры — в нашем гиде по налогам и расходам при покупке в Каталонии. Затем на вас переоформляют коммунальные услуги и счета.

Два уточнения на 2025–2026 годы

• Так называемой «золотой визы» за покупку недвижимости больше нет: Органический закон 1/2025 отменил её с 3 апреля 2025 года. Покупка жилья сама по себе больше не даёт права на проживание.
• Налог 100 % для покупателей из стран вне ЕС, объявленный правительством в январе 2025 года, не принят: на октябрь 2026 года он не действует.

Как вам помогает REIMSS

Мы работаем на русском, испанском, английском, французском, немецком, каталанском и нидерландском. Организуем просмотры, связываем вас с гесторией (административным бюро), юристом и нотариусом и ведём сделку до регистрации дома на ваше имя.

Источники

• BOE: Органический закон 1/2025 (отмена ВНЖ за инвестиции)
• Национальная полиция: процедуры для иностранцев и NIE
• Налоговое агентство Каталонии (ATC)

Другие гиды

• Налоги и расходы при покупке жилья в Каталонии (2026)
• Покупка дома с туристической лицензией в Каталонии: что важно знать в 2026 году

Общая информация, а не индивидуальная налоговая или юридическая консультация. Цифры могут меняться: мы обновляем их при изменении закона.