Ein Haus an der Costa Brava kaufen als Ausländer: Schritt für Schritt

Aktualisiert: Oktober 2026 · REIMSS

Ausländer können in Spanien zu denselben Bedingungen Immobilien kaufen wie Spanier: Sie müssen weder in Spanien wohnen noch eine Aufenthaltserlaubnis haben. Nötig sind eine Identifikationsnummer, eine Zahlungsmöglichkeit in Spanien und die richtige Reihenfolge. Dieser Ratgeber beschreibt sie so, wie wir sie jede Woche in Blanes, Lloret de Mar und an der übrigen südlichen Costa Brava erleben.

1. Zuerst die NIE

Die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist unverzichtbar, um den Kauf beim Notar zu unterschreiben und die Steuern zu zahlen.

Sie wird in Spanien bei einer Ausländerbehörde oder Dienststelle der Policía Nacional beantragt, mit Termin und dem Formular EX-15, oder beim spanischen Konsulat in Ihrem Land.
Die Gebühr (Formular 790, Code 012) beträgt 9,84 € nach der seit Juni 2025 geltenden Verordnung.
Wenn Sie nicht anreisen können, kann ein Vertreter mit notarieller Vollmacht den Antrag stellen.

Beantragen Sie sie, sobald Sie ernsthaft suchen: ohne NIE keine Unterschrift.

2. Bankkonto und Finanzierung

Ein Konto bei einer spanischen Bank erleichtert die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern und später der laufenden Kosten (IBI-Grundsteuer, Strom, Wasser, Gemeinschaft). Spanische Banken finanzieren auch Nicht-Residenten, meist aber einen geringeren Anteil des Preises und mit mehr Unterlagen. Klug ist es, die Zusage der Bank vor der Reservierung zu haben.

3. Reservierung und Anzahlungsvertrag (Arras)

Ist der Preis vereinbart, wird reserviert und danach ein Anzahlungsvertrag (contrato de arras) unterschrieben: Er legt Preis, Frist für die Urkunde und eine Anzahlung fest. Bei den üblichen „arras penitenciales“ verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift in Übersetzung.

4. Was vor der Unterschrift geprüft wird

Grundbuchauszug (nota simple): wer Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten bestehen.
IBI und Eigentümergemeinschaft ohne Rückstände.
Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und Energieausweis.
Baurechtliche Lage: das Gebaute muss dem Genehmigten entsprechen.
Hat das Haus eine Ferienvermietungslizenz: unter welchen Bedingungen und was beim Eigentümerwechsel mit ihr geschieht – in Katalonien gelten in vielen Küstenorten besondere Regeln.

5. Unterschrift beim Notar

Der Kauf wird durch notarielle Urkunde (escritura) vollzogen. Der Notar prüft Identitäten, Lasten und Zahlungen; der Preis wird in diesem Moment bezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung. Mit wenig Spanischkenntnissen können Sie einen Dolmetscher mitbringen. Können Sie nicht anreisen, unterschreibt ein Bevollmächtigter.

6. Steuern und Eintragung

Nach der Unterschrift werden die Kaufsteuern gezahlt (in Katalonien die ITP bei Bestandsimmobilien oder Mehrwertsteuer plus AJD bei Neubau) und die Urkunde wird auf Ihren Namen ins Grundbuch eingetragen. Die Zahlen finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Kaufnebenkosten in Katalonien. Danach werden Versorger und Rechnungen auf Sie umgeschrieben.

Zwei Klarstellungen für 2025–2026

Das sogenannte „Golden Visa“ für Immobilieninvestitionen gibt es nicht mehr: Das Organgesetz 1/2025 hat es mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Ein Hauskauf allein begründet kein Aufenthaltsrecht mehr.
Die im Januar 2025 von der Regierung angekündigte 100-%-Steuer für Käufer von außerhalb der EU wurde nicht beschlossen: Stand Oktober 2026 gilt sie nicht.

Wie REIMSS Sie begleitet

Wir betreuen Sie auf Deutsch, Spanisch, Englisch, Französisch, Russisch, Katalanisch und Niederländisch. Wir organisieren die Besichtigungen, vermitteln Gestoría (Verwaltungsagentur), Anwalt und Notar und begleiten den Kauf, bis das Haus auf Ihren Namen eingetragen ist.

Quellen

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Weitere Ratgeber

Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Zahlen können sich ändern: wir prüfen sie bei jeder Gesetzesänderung.